最近，楼市的政策猛药，越来越大。
11月28日，继“金融十六条”正式落地，国有六大行密集给优质房企授信超1.2万亿之后，证监会发布了一则被多家媒体报道为“史诗级”、“核弹级”的消息：
恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
距离上次实质叫停房企再融资的消息，还是在2010年。
时隔12年，这道冰封已久的政策再次松绑，支持房企利用股市融钱。
于是一夜之间，房地产板块集体沸腾，40多家开发商于昨日在股市上掀起一波涨停狂潮，红透半边天。
另一边，沉寂许久的深圳楼市，也在这般“盛宴”下激起了一小片浪花。
当二手房和新房市场还在极度内卷，疯狂打价格战的时候，法拍房市场竟然有房源以高出指导价871万成交。
这里就是福田香蜜湖，堪称最“贵”豪宅法拍房。
01
日前，阿里拍卖平台上成交的一套法拍房，面积为280.7平，是位于香蜜湖片区的熙园。
一拍中，该房源吸引来了14892人围观，最后2人报名；双方在经过29轮的竞拍后，最终以总价4548万的价格拍卖成功，折合单价约16.2万/平。
这个成交价比市场评估价4100万，高出了448万。
另外，目前熙园小区的二手房指导价为13.1万/平，以此计算，该房源指导价约3677万。
一套法拍房的成交价，不止高于评估价，还远超出指导价871万，这放在当下的法拍房市场，确实很少见。
但这仅仅是深圳楼市的个别案例，只有极少数豪宅才具备这样的魅力。
放眼整个市场，现在的楼市逻辑依然没变——
暴热是变态，暴冷才是常态。
02
比如同为香蜜湖片区的香荟雅苑，距离熙园约600米，它的最新法拍房就显得非常不尽如人意。
11月份，香荟雅苑一套103.3平的房源在深圳市福田区人民法院进行拍卖，起拍价1102万起，市场评估价为1377万。
在低于市场价的情况下，该房源吸引来了9857个围观者。
结果，无人出价，流拍了。
昨天（11月29日），这套房源进行二拍，在吸取上一次的惨痛经验后，起拍价直接降到881万起，共有10人报名、14581人围观。
经过32轮的竞拍之后，最终成交价为1097万，单价10.6万/平。
算下来，不仅比一拍的起拍价要便宜几万，还远低于市场评估价275万。
从一拍的降价无人问津，到二拍的再降价成交，这套法拍房完美地诠释了一句话——
只要价格降到位，一切都好商量。
再看一眼法拍房市场，其他区域同样出现很多流拍的房源。
可见，哪怕是比二手房要便宜的法拍房市场，房子也依然不好卖。
03
回到远高于指导价拍卖的熙园。
同样是在香蜜湖片区，为什么熙园如此抢手，香荟雅苑却惨遭流拍？
首先，产品决定价值。
虽然熙园和香汇雅苑同处核心地段，共享优质资源，学区房都被划进明德实验香蜜校区。
但是，在小区的居住舒适度上，两者却有着天壤之别。
作为香蜜湖早期的顶级豪宅，熙园以别墅、洋房、小高层为主，都是纯大户型，超高绿化率，且容积率仅1.33，是香蜜湖容积率最低的社区。
相比之下，主打刚需户型的香荟雅苑，面积段为52平两房-103平三房，地段很好但明显不够壕。
其次，越稀缺越珍贵。
由于地段稀缺和配套齐全，熙园小区的大部分业主都舍不得卖。
根据贝壳APP显示，该小区上一次的成交记录，还停留在2019年3月份。
最后，价格确实不错。
从阿里法拍网披露的历史成交记录来看，今年6月份，熙园一套159.6平的房源，起拍价1831万，最终以2920万的总价成交，折合单价18.2万/平。
对比那套以16.2万/平拍卖的房源，也算是拍出了当下的市场价。
结
不管是新房、二手房，还是法拍房市场，买房逻辑本质上都是不变的。
一是地段要核心。
二是产品要过硬。
三是圈层要优质。
同时具备以上三点的房源，其身上有一个共同点，那就是——
楼市上涨期，房价往往最先领跑；
楼市下行期，房价往往最能抗跌。
从近期官方出台的一系列重磅利好来看，大部分都是趋向于利好房企，也就是供给端，而需求端的信心仍然还没有恢复。
所以，后期一定还会出台更多刺激政策。没有最猛，只有更猛。
保持敏锐，提前做好准备，遇到笋盘就可以考虑入手了。
无论如何，2023年的房地产市场都不会比2022年更差。
觉得文章不错，对你有所启发，欢迎点赞留言转发，点击右上角关注楼市小诸葛，及时收看更多好文。
声明：该文观点仅代表作者本人，权责归原作者所有，本站系信息发布平台，仅提供信息传播，如有侵权或违规内容请及时与我方联系，我们将及时进行处理。
